Закон о перераспределении собственности или как у вас будут забирать квартиры.

Нет, это не кликбейт и не попытка вас напугать ради подписок, как могли бы подумать некоторые. Это реальный закон, позволяющий чиновникам реализовывать некоторые бизнес-решения за ваш счет, причем обкатка этого закона уже началась. Так, к примеру, руководство Петербурга попыталось на владельцах квартир в хрущевках опробовать положения этого закона, чуть не добавив к трем революциям четвертую. Эта их попытка закончилась неудачей, но, как вы понимаете, она была первой, но не последней. В Новосибирском Академгородке началось комплексное развитие территорий (КРТ), где люди, судя по всему, более доверчивые, поэтому поверили, что им хотят улучшить жилищные условия. А как не поверить, когда самим закон читать не хочется, потому как непонятно, а в газетах пишут…

Да, в настоящее время, в Петербурге действие регионального закона о КРТ временно приостановлено из-за того, что страх граждан перед потерей квартир вынудил их на решительные действия, однако, в этом году были приняты поправки, в которых учли печальный опыт Петербурга. Нет, квартиры забирать все еще будут, но теперь для этого не требуется одобрения местного парламента — достаточно распоряжения губернатора. В регионах же комплексное развитие территорий во всю набирает обороты.

Естественно, адепты режима скажут: «С чего вы взяли, что у вас что-то собираются забрать? Ведь это же хорошо, когда территории развиваются, да еще и комплексно! Что вы имеете против развития?» Я отвечу: ничего. Я обеими руками за развитие, вот только я заметил одну неприятную тенденцию: когда чиновники говорят о нашем благе, это всегда означает, что у нас обязательно что-то заберут, а благами, в итоге, будут пользоваться эти самые чиновники. Но если серьезно, то читая этот закон, я заметил некоторые детали, которые вряд ли оказались там случайно и которые открывают массу возможностей для заработка узкому кругу лиц, обремененных властью. Я вам расскажу о них, а вы сами решите, есть о чем беспокоиться или я нагнетаю.

Прежде, чем говорить о городском строительстве, важно понимать почему выгоднее строить на уже застроенных участках. Казалось бы, зачем сносить существующие дома, зачем нужна уплотнительная застройка, зачем ради нее сносить детские площадки или памятники архитектуры, если можно строить дома на окраине города, где земля свободна? А все просто: там, где дома есть, есть и коммуникации, и инфраструктура, поэтому строительство там дешевле, а жилье в итоге получается дороже. 

Теперь, когда мы все это поняли, приступим к технической стороне вопроса. Основываясь на положениях закона, мы видим следующую схему работы КРТ.

Некий условный губернатор решил, что пора срубить деньжат по-крупному и принимает решение провести комплексное развитие некоторых территорий. «Патриотичный» гражданин, конечно, сразу возмутится: «Почему именно такая мотивация у условного губернатора? Откуда такой негатив?», — на что я отвечу, что другой мотивации не завезли. Есть 64 статья Градостроительного кодекса, в которой нам объясняют какие цели у КРТ, но эта статья больше напоминает рекламный проспект, нежели статью закона, так как в ней красочно расписано какое невероятное благо нам несет это «развитие», но нет ссылок ни на одну норму, при которой это «развитие» вообще необходимо. Возьмем, для примера, программу расселения ветхого жилья: есть порог износа здания, при котором оно признается ветхим и как только здание признано таковым, его расселяют. Или улучшение жилищных условий: есть норма метража на человека и если в вашей семье на человека приходится меньше нормы — вам должны улучшить условия. Здесь все четко и понятно. Но нормы, при которой губернатор должен комплексно что-то развивать, причем снеся именно эти дома, а не те, соседние, нет. В данном случае он руководствуется своими личными желаниями, а вопрос о том, какое желание победит: сделать вам хорошо или заработать, как минимум, пару сотен миллионов рублей — думаю, даже поднимать не стоит.

Это к слову о тех публикациях в провластных СМИ, где комплексное развитие территорий выдают за программу расселения ветхого жилья. Ни улучшения жилищных условий, ни расселения ветхого жилья КРТ не предусматривает.

Так вот, условный губернатор принимает решение о комплексном развитии неких территорий. Далее подготавливается проект и публикуется, я так понимаю, на сайте администрации региона. После этого проводятся общие собрания жильцов тех домов, которые были включены в территорию комплексного развития, но не были признаны аварийными. Об этих собраниях мы поговорим отдельно. Далее, когда документация утверждена и опубликована, у вас забирают вашу квартиру, взамен предоставляя деньги в размере ее «рыночной стоимости». Но прежде, чем говорить о том, как у вас заберут вашу квартиру и что будет дальше, давайте узнаем кто все это будет делать.

Согласно закона, есть три варианта реализации «комплексного развития территории». Каким вариантом воспользоваться решает местный глава единолично, руководствуясь исключительно своими пожеланиями, что открывает огромные возможности для коррупции. Вот эти варианты:

1. В качестве господряда, то есть ваш дом переходит в государственную или муниципальную собственность, руководство региона выделяет деньги и на эти деньги, некая строительная компания сносит ваше жилье, а затем строит новое. В этом случае новая недвижимость находится в государственной или муниципальной собственности соответственно.
2. Руководство субъекта РФ передает участок, включенный в КРТ, в аренду некой строительной фирме, определенной путем торгов. Эта фирма сносит ваш дом, строит новый и становится его собственницей, что дает ей возможность реализовывать квартиры по собственному усмотрению.
3. Всем занимается «оператор комплексного развития территорий» и об этом монстре стоит поговорить отдельно. Думаю, это будет самый популярный вариант, ради которого в 2023 году и принимали поправки.

«Оператор комплексного развития территорий» — это некая частная компания, доля государства в уставном капитале которой более 50%, либо дочка такой компании. По факту это фирма-прокладка, но есть нюанс: она позволяет обойти «торги», назначив свою(и) дочернюю(ие) фирму(ы) реализовывать КРТ. В общем, изъятую у вас собственность передают в собственность этой компании. Эта компания сама ничем не занимается, но может либо устроить торги и определить с помощью них кто будет заниматься «развитием», либо передать участок, включенный в КРТ, в субаренду своей(им) дочерней(им) компании(ям) и те будут все это «реализовывать». Как вы понимаете, деньги от такой реализации будут пилить между собой эти компании, а бюджет получит только «развитие территорий». Чтобы понять какие это колоссальные деньги, попробуйте посчитать сколько квартир можно продать, снеся все хрущевки в Петербурге и настроив вместо них высотки, как это хочет сделать Беглов. И не забываем, что все эти квартиры будут в спальных районах с развитой инфраструктурой. Клондайк и Эльдорадо (не магазин, а мифическая страна, полная золота) можно будет просто купить на эти деньги.

Ну и, наконец, вишенка на торте: как все таки у вас будут забирать ваши квартиры? Если коротко, то принудительно и это не шутка. Но начнем с начала: а можно ли сделать так, чтобы ваш дом не попал под комплексное развитие? Теоретически можно — на общем собрании жильцов, которое, как я писал выше, должно быть проведено, но есть нюанс, заключающийся в старой поговорке: должны, да не обязаны. На проведение всех этих собраний отводится ограниченное время (по закону не меньше месяца, но, думаю, на практике будет и не больше), после чего дом автоматически включают в территорию комплексного развития. По факту, вопрос на этих собраниях стоит не о включении дома в эту территорию, а об исключении из нее. Даже не касаясь обширной практики подделки протоколов общих собраний жильцов, не касаясь миллиона уловок чтобы эти собрания не проводить, задайте себе вопрос, когда вы последний раз были на общем собрании жильцов вашего дома? Уверен, что подавляющее большинство из вас ответит: «никогда». Ребята, которые придумывали этот закон, не дураки и отлично вас знают. Но пойдем дальше.

После того, как с некой строительной фирмой заключили договор о комплексном развитии территории, на которой стоит ваш дом, эта фирма заказным письмом присылает вам договор о купле-продаже или мене вашей квартиры. Это, как говорил Дон Вито Карлеоне из фильма «Крестный отец», предложение, от которого вы не можете отказаться. Причем если это ваше единственное жилье, то вам просто дадут полгода там пожить, пока ищите коробку из-под холодильника. Рыночную стоимость вашей квартиры определяет будущий собственник, а если вы хотите не деньги, а равноценную квартиру (если такая возможность будет предоставлена распоряжением главы вашего региона), то вам придется побегать за ним с заявлением, иначе через 45 дней вас «понудят» продать квартиру через суд. Но скорее всего, как показывает практика, вы узнаете о том, что должны продать квартиру, когда суд уже пройдет и к вам заявятся приставы. Кто имел дело с судами в России, меня поймет. Весь этот процесс отъема у вас квартиры предусмотрен статьей жилищного кодекса с издевательским названием «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки».

Все, что я описал в этой статье — это лишь верхушка айсберга. Я просто суммировал написанное в законе, чтобы показать как это работает, однако не касался деталей, потому, что если бы я их коснулся, то статья заняла бы несколько томов. Руководство страны учло печальный опыт Петербурга и почти полностью переписала этот закон в 2023 году, сделав его законом о перераспределении собственности, причем максимально коррупционным. Приведу пример:

Ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ: «Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.»

Как понимаете, любой выберет равноценное жилье, вместо денег, но застройщику это принесет лишние убытки, поэтому мы здесь видим словосочетание «может быть». Это значит, что губернатор решает, включить этот пункт в указ о проведении КРТ или нет, руководствуясь исключительно личными убеждениями, что открывает перед ним большие коррупционные возможности.

И так построен весь закон, начиная от принятия решения о проведении КРТ и заканчивая тем, что делать с квартирами в новых домах. Махинации с арендаторами/субарендаторами, схемы с изъятием заложенных или арестованных квартир, разные махинации с торгами, махинации с проектной документацией и многое, многое другое — только в законе 2023 года 29 страниц.  Развитие территорий, как таковое, в нем на последнем месте, если вообще присутствует, так как в чем конкретно состоит это самое развитие там не сказано ни слова.

«А что делать?» — спросите вы. Опыт Петербурга вам в помощь. Во-первых, выключить телевизор. В Новосибирском Академгородке, к примеру, КРТ рекламируют в СМИ как расселение ветхого жилья, что откровенное вранье. Во-вторых, объединяться. После того, как с помощью поправок от обсуждений отстранили парламенты субъектов РФ, рассказать о том, что где-то началось комплексное развитие, вы сможете только по сарафанному радио, а чтобы вовремя среагировать, нужно вовремя узнать. Ну и не лениться: писать жалобы, скидываться на адвоката и тому подобное. Как в Петербурге, где пока что процесс приостановили.

У нас еще много для вас полезной информации, поэтому подписывайтесь на наши ресурсы. Все ссылки здесь.